キャッシング即日融資のすすめ

アパートローンバブル崩壊の原因とは?

 

最近アパートローンが金融業界では話題です。

 

しかし、良い話題で盛り上がっているわけではなく、近年の貸付増加を懸念して金融庁が調査に乗り出した事が話の概要となっています。

 

実は昨年(2016年)11月頃から、アパートローンの過剰融資は専門家の間ですでに危惧があったようです。

 

ところが今年に入って、アパートローンバブル崩壊の危機といわれるまでの事態の深刻さが露呈してきたのです。

 

アパートローンとは

アパート投資専用ローンや賃貸住宅ローンという名目で金融機関が扱っているローン商品の一種です。

 

アパート運営という点で、事業資金として銀行融資でも対応していることがあります。

 

家賃収入で、物件の運営や管理、税金の支払いなどが賄え且つローンの返済もできることが融資を受ける前提となります。

 

過去に不動産運営の経験があると、その実績が審査で有利に働きやすいです。

 

アパートローンのバブルが崩壊するとはどういう事か?

 

といえば、端的に説明すると、収益を見込んで貸し付けたものの、その分がほとんど回収できないままに貸し倒れるケースがこれから増えてくるという事です。

 

そもそも、アパートローンが前面に売り出され始めたのは、2015年から相続税が課税対象に入ったことがきっかけといわれています。

 

家族代々継いできたものの、自分たちは使っていない土地や物件の相続に際して、少しでもかかる税金を節約するべく賃貸住宅運営を始める人が増え、そこに金融機関や不動産屋が乗っかったことが第一の原因といわれています。

 

一方では、やはり日銀のマイナス金利などの異次元緩和により、民間の金融機関らが無理をして貸付をせざるを得ない状況に陥ったことも要因だとしている専門家もいるようです。

 

近年は少子高齢化がどんどん進み、人口数は減る一方です。

 

その為、人の数に対して住宅物件の数が多い状態が続いており、空き家問題がメディアで取り上げられることが少なくありません。

 

その様な社会背景があるにもかかわらず、アパートローンで消費者に融資をしたところで、債務の回収が滞りなく出来るのか?というのは、確かに甚だ疑問でしょう。

 

アパートローンはどのような融資システムなのか?

 

勿論、契約者の属性や信用情報も審査では重要となってきます。

 

そこにアパートローンの場合は、物件その物の価値や収益性がありそうかどうかなどの審査項目が加わります。

 

アパートローンで借りた融資金を使って購入・運営する物件が、社会的に問題のない事業であり、家賃収入の安定性があるかどうかが、アパートローンでは重要になってくるのです。

 

その為、アパートローンは住宅ローンと混同されがちですが、審査の仕組みとしては事業ローンに近いといえます。

 

つまり、その物件を運営することで、どれだけの収益が今後望めるかを貸付側に提示する必要があるのです。

 

事業ローンであれば、事業計画書や現在の営業状況に関する書類などが求められるように、アパートローンでは賃料や保証金の設定、空室率の想定などの具体的な書類や情報が必要になります。

 

本来はそのように緻密な審査が行われるべき高額資金用のローンなのですが、その他に担保を用意することで審査が通過しやすくなるという特徴がアパートローンバブル期に入ってからは顕著だったようです。

 

というのは、アパートローンを契約して物件運営を検討する消費者は基本的に富裕層が多く、他に担保に出来る不動産含む財産を持っていることが多いからです。

 

その為、アパートローンバブルに突入してからは、実際に運営する賃貸物件の収益などの精査がおろそかになったともいえるでしょう。

 

また、消費者自らが物件運営やアパートローンを検討するのではなく、建築業者や不動産業者が営業として持ち掛けることもあります。

 

その理由としては、アパートの建設・購入で得られる利益が高い事が挙げられます。

 

ところが、もしそれでアパートローンを利用してまで物件運営をしたからといって、ローンを契約した方は利益が必ず生まれるとは限りませんし、建築業者や不動産業者は賃貸物件の収益率の責任を負う事はしません。

 

そのあたりはサブリース契約のメリットだけを説明することで、物件運営者を丸め込む不動産会社の姿勢への批判が物語っているといえます。

 

サブリース契約とは
物件を所有している大家と入居希望者の間に不動産会社が入る賃貸契約の形態のことです。
不動産会社は大家から物件を借りて、入居者を募集・契約し転貸することで家賃収入の10〜20%を保証料として受け取ります。
大家にとって、不動産会社とサブリース契約することは空室や家賃滞納などのリスクを低減するメリットが特徴的な契約です。
しかし、契約更新による見直しや家賃の再設定などによる、大家と不動産会社の間でのトラブルは多くあります。

 

まだすぐにアパートローンバブル崩壊が始まるとは言い切れませんし、どの程度経済に影響を与えるかもあまり明確には分かっていません。

 

ただ、現在賃貸物件運営のためのアパート建設や購入及びアパートローンを検討している方は、他の事業を考えた方が無難といそうです。

 

バブルはなぜ起こって崩壊する?

 

バブルといえば、バブル景気とその崩壊を思い浮かべると思います。

 

そもそも、バブルというのはその例えの通り「泡」ですから、はじけて壊れてしまう事が予想されている現象といえるでしょう。

 

つまり、お金の話に代えると、一時的には需要が多くあり供給することで大きな儲けを出すことが出来るものの、直ぐに供給過多になりそのうち価値が付かなくなることを表しています。

 

バブル景気の時も、何に対する価値が急激に沸騰したかといえば、不動産です。

 

しかも、その価値は不動産自体に見合ったものではなく、売買することに付与されたものでした。

 

例えば、土地を買って、すぐに購入時の倍の値で出しても買い手が付く。といったのを繰り返して資産インフレが起こっていたのが、バブル景気の簡単な中身です。

 

本来の価値以上の値が付いたものは、通常売れません。

 

端的に述べるなら、百円均一ショップで買える物と同じ質の物にわざわざ1万円も払う人はいません。

 

しかし、バブル景気により個人にも企業にもお金が有り余っていたので、その向かう先が高額な不動産運用だったのです。

 

ただ、バブルの好景気は公定歩合の引き下げが要因であった為、インフレを抑える為に引き上げ政策を行ったことで簡単に好景気が崩れてしまいました。

 

その為、好景気が終わった後は、どんなに値段を下げても売れ残る物件や土地がありました。

 

すると、元々利用することが目的でなかった不動産は売れないことで、購入した人の手元でただの損失になってしまいます。

 

自身の資産から不動産の購入をした人はまだ良いですが、銀行融資を元手に不動産運用に乗り出した方は多額の不良債権を抱えることになりました。

 

当然、不良債権が増えるという事は、銀行も打撃を受けるので日本の経済は低迷していったのです。

 

そのような現象が、アパートローン契約の中でも小規模ながら起こっているのです。

 

人口の減少している日本では今のところ、賃貸物件の需要はそうないといえます。

 

ただ、アパートローンでの契約数・貸付額を伸ばしていきたい金融機関は、逆に「単身世帯が増えている」などと逆手にとってうまく言ってくる事でしょう。

 

そこで、将来的に本当に賃貸物件の需要があるかどうかを見極めることが重要といえます。